Rezilierea extrajudiciară, o reziliere mai „energică”? Studiu de caz: procedura specială a evacuării (art. 1. 034 și urm. C. pr. civ.)

The concern to find solutions that allow the creditor of the unexecuted obligation from a bilateral contract to settle the situation created by this non execution as quickly as possible was one of those that found its refl ection in the regulation of the New Civil Code.
The addition to the two forms of resolution/termination known under the old Code – the resolution/termination pronounced by the court, respectively the resolution/termination based on contractual agreements – of a third solution, that of the resolution/termination declared unilaterally by the creditor of the unexecuted obligation, it was done with the conviction of allowing the party prejudiced by non-performance to get out of the contractual relationship whose development ended in failure as quickly as possible in order to be able to enter into another contract, with a co-contractor presumed to be more serious than the first one. At the same time, the concern to provide the parties to the bilateral contract with the fastest and, at the same time, least expensive solutions to get out of the crisis situation must not create an imbalance. Regulated in a too energetic manner, the out-of-court resolution/termination risks acting as a genuine unilateral denunciation, unenforceable, in the absence of a clause that would have recognized the right of termination of bilateral contracts.
The particular case of the special judicial procedure for eviction from buildings occupied or used without right is an interesting one from the perspective of
answering the question of what procedural means are available to the co contractor who is opposed to an extrajudicial termination of the real estate rental contract, given the fact that the solution (possinility) of a counterclaim is prohibited by the special regulation of this procedure.
The discussion on this particular case is not at all an exclusively…civil one, given that the scope of the regulation of the special procedure does not leave out commercial spaces or, in general, rental contracts are concluded between professionals.

Preocuparea pentru a găsi soluţii care să permită creditorului obligaţiei neexecutate dintr-un contract bilateral o cât mai rapidă tranșare a situaţiei create prin această neexecutare a fost una dintre cele care și-au găsit reflectarea în reglementarea Noului Cod civil.
Adăugarea la cele două forme de rezoluţiune/reziliere cunoscute sub vechiul Cod – rezoluţiunea/rezilierea pronunţată de instanţa judecătorească, respectiv rezoluţiunea/rezilierea întemeiată pe pacte comisorii – a unei a treia soluţii, aceea a rezoluţiunii/rezilierii declarate unilateral de către creditorul obligaţiei neexecutate, s-a făcut cu convingerea de a permite părţii prejudiciate prin neexecutare să iasă cât mai rapid din raportul contractual a cărui derulare s-a soldat cu eșec pentru a putea să se angajeze într-un alt contract, cu un cocontractant prezumat a fi mai serios decât primul.
În același timp, preocuparea pentru a pune la dispoziţia părţii din contractul bilateral soluţii cât mai rapide și, în același timp, mai puţin costisitoare pentru a ieși din situaţia de criză nu trebuie să creeze un dezechilibru. Reglementată într-o manieră prea energică, rezoluţiunea/rezilierea extrajudiciară riscă să se comporte ca o veritabilă denunţare unilaterală, inaplicabilă, în lipsa unei clauze care să fi recunoscut dreptul de dezicere, contractelor bilaterale.
Cazul particular al procedurii judiciare speciale de evacuare din imobile ocupate sau folosite fără drept este unul interesant din perspectiva de a răspunde la întrebarea ce mijloace procedurale are la dispoziţie cocontractantul căruia i se opune o reziliere extrajudiciară a contractului de locaţiune imobiliară, dat fiind faptul că soluţia cererii reconvenţionale îi este interzisă de reglementarea specială a procedurii.
Discuţia asupra acestui caz particular nu este deloc una exclusiv… civilă, în condiţiile în care sfera de aplicare a reglementării procedurii speciale nu lasă în afara ei spaţiile cu destinaţie comercială ori, în genere, contracte de locaţiune sunt încheiate între profesioniști.